نیلوفر ادیبنیا: طراح مدل جدید «عرضه مسکن حمایتی یا در استطاعت»، با حکم شهردار جدید نیویورک، بهعنوان معاون مسکن و برنامهریزی شهرداری منصوب شد. لیلا بزرگ، متخصص برنامهریزی شهری و سیاستگذاری عمومی و مسکن است که طی یکسال گذشته، در مقام مدیر مسکن در شهرداری نیویورک هدایت «5 سیاست شهری محرک سرمایهگذاری ساختمانی به نفع افزایش عرضه مسکن مقرونبهصرفه» را بهدست گرفت.
«شهر مسکنپذیر» چیست؟
یکسال پیش، مدیریت شهری نیویورک برای کنترل بحران «عدمدسترسی مستاجرها به مسکن اجارهای در استطاعت»، طرح «COYHO» را تصویب و به اجرا گذاشت؛ این طرح امکان «استفاده» از فرصتهایی که تاکنون «غیرقابلاستفاده» در شهر برای افزایش عرضه مسکن مناسب کمدرآمدها بود را برای «سرمایهگذاران ساختمانی» فراهم کرد.
طرح موسوم به «شهر مسکنپذیر» با اکران 5 سیاست شهری، نیویورک را به محل پذیرش سرمایههایی که ساختمانسازها حاضرند به شکل هدفمند برای «تنظیمبازار مسکن و اجاره» وارد شهر کنند، تبدیل کرد. این سیاستها شامل «تبدیل کاربری ساختمانهای بزرگ اداری غیرقابلاستفاده یا قدیمی به مجتمعهای مسکونی»، «افزایش تراکم ساختمانی به شرط عرضه حداقل 30درصد واحدهای مسکونی به مسکن اجارهای مناسب مستاجرهایی که درآمدشان بین 40 تا 60درصد میانگین درآمد شهروندان است»، «کاهش محدودیت ساختوساز در محلههای ضعیف از طریق اصلاح مقررات منطقهبندی (ضوابط ساختمانی شهرداری) و اجازه بهرهبرداری بخشی از مشاعات برای تبدیل به خانههای موقت»، «حذف الزام تامین پارکینگ برای ساختوسازها در برخی محلههای مستعد ساخت مسکن ارزان» و «عرضه جدید مسکن نزدیک ایستگاههای حملونقل عمومی» میشود.
برآورد طرح تبدیل نیویورک به «شهر مسکنپذیر»، افزایش عرضه سالانه حدود 4 تا 5هزار واحد مسکونی به بازار است که الزاما از راه «ساخت» تامین نخواهد شد بلکه بخشی از آن، با تبدیل کاربری ساختمانهای بلندمرتبه اداری محقق میشود. این طرح، بهجای «توزیع یارانه اجارهبها به مستاجرهای کمدرآمد» یا «تعیین دستوری نرخ اجاره برای واحدهای اجارهای خصوصی» و همچنین برخلاف سیاستهای قدیمی «ساخت مسکن مخصوص کمدرآمدها در محلههای مختص این خانهها» که به چالشهای اجتماعی منجر میشود، مدل «ترکیب واحدهای مسکونی دهکهای مختلف» در طبقات مختلف یک ساختمان و در هر محله که سرمایهگذار ساختمانی متقاضی دریافت تراکم بیشتر باشد را جلو میبرد، ضمن آنکه «اصلاح مقررات ساختمانی» در خدمت عرضه مسکن در استطاعت است، نه صرفا مسکن لوکس.
روایت «فایننشالتایمز» از اصلاحات بزرگ شهرسازی در قلب نیویورک
در اوایل امسال، ساختمان سابق جیپیمورگان چیس در منطقه مالی نیویورک وارد مرحله تازهای شد. این برج ۳۲طبقه که اکنون با نام «رزیدنسیز سوما» شناخته میشود، پس از بازسازی کامل به یک مجموعه بزرگ مسکونی تبدیل شدهاست. روند اسکان ساکنان در یکهزار و 320 واحد مسکونی آن آغاز شدهاست؛ واحدهایی که بیش از ۳۰۰موردشان با قیمت مقرونبهصرفه عرضه میشوند. این پروژه اکنون بزرگترین تبدیل کاربری اداری به مسکونی در تاریخ ایالاتمتحده محسوب میشود.
بر اساس گزارشی از فایننشالتایمز، سوما تنها یکی از چندین پروژه بزرگ تبدیل ساختمانهای اداری به مسکونی در نیویورک است؛ پروژههایی که بسیاری از آنها تا همین اواخر امکان اجرا نداشتند. این تغییرات نتیجه رشد دورکاری، توجه بیشتر به استفاده دوباره از ساختمانها و مهمتر از همه افزایش فشار برای تامین مسکن و اصلاحات گسترده در قوانین منطقهبندی شهری است. شهر نیویورک سالهاست که تحتتاثیر محدودیتهای شدید «قوانین منطقهبندی» قرار دارد؛ مقرراتی که بهدقت تعیین میکنند در هر محله چه نوع سازهای با چه نوع کاربری اجازه ساخت دارد.
فشار این محدودیتها بیش از هر چیز در بخش تامین مسکن ارزانقیمت احساس شدهاست، بهطوریکه طبق گزارش سازمان غیرانتفاعی «انجمن برنامهریزی منطقهای نیویورک»، این شهر برای جبران کمبود شدید مسکن خود باید طی پنج سالآینده ۴۰۰هزار واحد جدید احداث کند. زمانیکه زهران ممدانی ماه گذشته بهعنوان شهردار انتخاب شد، با وعده ساخت ۲۰۰هزار واحد مسکونی مقرونبهصرفه و تثبیت نرخ اجاره برای حدود ۲میلیون واحد مسکونی دارای «اجارهبهای تحتکنترل» بهقدرت رسید، با اینحال پیش از آنکه ممدانی با سیاستهای پرحاشیهاش پا به شهرداری بگذارد، گامهای رو به جلو برای اصلاح مقررات شهری از سالگذشته آغاز شدهبود؛ بهطوری که در دسامبر گذشته طرحی با عنوان «شهر مسکنپذیر» (COYHO) معرفی شد که تغییرات گستردهای را در دستورالعملهای برنامهریزی شهری پدید آورد.
دن گارادنیک، مدیر دپارتمان برنامهریزی شهری، این طرح را حمایتگرانهترین برنامه منطقهبندی برای مسکن در تاریخ نیویورک میداند که ماموریت اصلی آن حذف موانع متعدد از مسیر ساختوساز است. این برنامه با اختصاص بودجهای ۵میلیارد پوندی از سوی شهرداری، اجازه افزایش مشروط تراکم ساختمانی را صادر کرده، فرآیند تبدیل دفاتر اداری به مسکونی را آسانتر ساخته و با حذف الزام ایجاد پارکینگ در برخی مناطق، فضای بیشتری برای خانهسازی فراهم کردهاست. همچنین به مالکان اجازه داده شدهاست تا در املاک خود واحدهای مسکونی کوچک و اضافی بسازند، اگرچه این پیشرفتهای سریع در طول تنها یک سال، برای برخی منتقدان بحثبرانگیز بودهاست، اما همچنان این پرسش مطرح است که آیا این اقدامات برای حل بحران مسکن کافی خواهد بود یا خیر؟
دن گارادنیک معتقد است؛ نیویورک سالهاست با بحران کمبود مسکن دستوپنجه نرم میکند و همان تعداد محدود خانههای ساختهشده نیز تنها در چند محله خاص متمرکز بودهاند. به گفته او، این تمرکز نامتوازن باعث شدهاست تا شهروندان با گزینههایی بسیار محدود و هزینههایی که مدام در حال افزایش است، روبهرو شوند. او تاکید میکند؛ طرح «شهر مسکنپذیر» قصد دارد این وضعیت را تغییر دهد و اجازه دهد در هر محله، حتی به میزان اندک، فضای مسکونی جدید ایجاد شود.
20درصد نیویورکیها در «فقر مسکن»
شدت بحران مسکن در آمارهای رسمی بهخوبی نمایان است. طبق گزارش مشترک دو شرکت بزرگ مشاور املاک «میلر ساموئل» و «داگلاس الیمن»، تنها در سالگذشته نرخ اجارهبها 7.6درصد افزایش یافتهاست. در مناطقی مانند «چلسی» و «گرینپوینت» در بروکلین، این افزایش از سال۲۰۲۰ تاکنون به رقم سرسامآور ۶۰درصد رسیدهاست. همزمان، دپارتمان برنامهریزی شهری اعلام کردهاست؛ نرخ خانههای خالی برای اجاره به کمترین میزان تاریخی خود، یعنی 1.4درصد، سقوط کردهاست. بر اساس گزارش دفتر بازرس کل ایالت نیویورک، وضعیت معیشتی به شکلی است که از هر پنج خانوار، یکی بیش از نیمی از درآمد خود را صرف هزینههای مسکن میکند. بیشترین ظرفیت برای توسعه ساختوساز در مناطق با تراکم کم و متوسط مشاهده میشود.
قوانین منطقهبندی در ایالاتمتحده از اوایل قرن بیستم برای مدیریت شهرنشینی سریع آغاز شد، اما همواره موضوعی بحثبرانگیز بودهاست. این قوانین در طول تاریخ اغلب بهعنوان ابزاری برای تفکیک نژادی و طبقاتی بهکار گرفتهشدهاند؛ به اینصورت که با ممنوعکردن ساختوسازهای مسکونی با ارتفاع مناسب در محلههای مرفه و سفیدپوست، قیمتها را در آن مناطق بالا نگه میداشتند. این سیاست باعث شد مسکن افراد کمدرآمد به مناطق فقیرنشین مرکز شهر یا حاشیههای دورافتاده رانده شود و در نهایت به گسترش بیرویه و نامتوازن شهر منجر شود.
در نیویورک، «قطعنامه منطقهبندی سال۱۹۱۶» برای نخستینبار حجم و شکل ساختمانها را محدود کرد تا از مسدودشدن نور خورشید و جریان هوا در خیابانها جلوگیری شود. این قانون باعثشد برجها بهصورت پلکانی و با عقبنشینی در طبقات بالایی ساخته شوند؛ سبکی که بعدها به یکی از ویژگیهای نمادین معماری «آرت دکو» تبدیل شد. پس از آن، اصلاحات سال۱۹۶۱ محدودیت جدیدی را بر اساس ضریب سطح زیربنا وضع کرد که طبق آن، کل مجموع تراکم ساختمانی در یک زمین (سطح اشغال با احتساب زیربنای طبقات) نباید از ۱۲برابر مساحت آن زمین فراتر میرفت.
با وجود اینکه این مقررات اغلب برای سازندگان چالشبرانگیز است، «سارا برونین» استاد دانشگاه، وکیل و معمار معتقد است؛ منطقهبندی میتواند قدرت بسیار مثبتی داشتهباشد. به گفته او، این قوانین اگر درست تنظیم شوند، میتوانند فرصتهای نوین آموزشی، شغلی و مسکن ایجاد کنند، به جوامع نظم ببخشند و با خلق فضاهای زیبا، کیفیت زندگی را ارتقا دهند. اکنون با گذشت یک سال از اجرای طرح «شهر مسکنپذیر»، سقف تراکم ساختمانی به ۱۵ یا ۱۸برابر مساحت زمین افزایش یافتهاست؛ تغییری که نمونه آن در «طرح کاربری مختلط میدتاون ساوث» بهوضوح دیده میشود. این طرح با حذف موانع قانونی برای تبدیل ساختمانهای اداری به مسکونی، مسیر را نهتنها برای پروژه «سوما»، بلکه برای بسیاری از پروژههای دیگر هموار کردهاست. از جمله این موارد میتوان به تبدیل مقر سابق اسقفنشین نیویورک به ۴۲۰ واحد مسکونی و تبدیل برج ۳۸طبقه «تایمز اسکوئر5» به یکهزار و 250آپارتمان اشاره کرد.
انتقاد معماران به طرح چیست؟
طرح «شهر مسکنپذیر»، بر زندگی مالکان خصوصی نیز اثرگذار است. این برنامه ساخت «واحدهای مسکونی الحاقی» (ADU) را برای خانههای ویلایی در مناطق کمتراکم قانونی کردهاست. این واحدها شامل سازههای کوچک در حیاط و تبدیل گاراژ یا آپارتمانهای زیرزمینی هستند که برای اجاره بلندمدت استفاده میشوند. «وایس» معتقد است؛ اگرچه این واحدهای کوچک به تنهایی بحران مسکن را حل نمیکنند، اما اجازه میدهند محلهها به شکلی آرام رشد کنند و خانوادهها بتوانند در کنار هم زندگی کنند یا با درآمد اجاره، اقساط وام خود را بپردازند.
فایننشالتایمز معتقد است؛ با این حال، همه با این سرعت تغییرات موافق نیستند. «جان ماسنگیل»، معمار نیویورکی، نگران است که این طرح عملا چراغسبزی برای سودجویی انبوهسازان بزرگ باشد. او اگرچه فواید طرح را برای محلههای حاشیهای شهر میپذیرد، اما نگران است که ساختوسازهای انبوه بهدست شرکتهای ساختوساز سودجو، «اصالت و شخصیت محلهها» را از بین ببرد. او میگوید: «بزرگترین انتقاد من این است که واحدهای مسکونی ارزانقیمت در حال نابودی هستند. بهجای بازسازی و استفاده مجدد از ساختمانهای سالم موجود، آنها را تخریب میکنند تا برجهای لوکس و آسمانخراشهای اداری بسازند. با این کار، شهر عملا به بهشتی برای انبوهسازان تبدیل شدهاست.»
ماسنگیل با یادآوری اوایل دهه۲۰۰۰، زمانیکه روند تخریب خانههای ارزان و جایگزینی آنها با پروژههای لوکس شتاب گرفت، میافزاید: «از زمان شهرداری مایکل بلومبرگ، صدها هزار واحد آپارتمان که دارای اجارهبهای کنترلشده بودند را از دست دادیم؛ درحالیکه زمانی پیداکردن این نوع خانهها بسیار آسان بود.» طبق گزارش «شورای شهری متروپولیتن»، امروزه تنها حدود ۲۲هزار واحد با اجارهبهای کنترلشده در نیویورک باقی ماندهاست، درحالیکه این رقم در دهه۱۹۷۰ بیش از یکمیلیون واحد بود. در مقابل، برونین توضیح میدهد که اگر نیویورک دایره اقدامات خود را گسترش ندهد و مناطق حومهای نیز با این تغییرات همراه نشوند، کل منطقه آسیب جدی خواهد دید. او معتقد است حومههای شهر راه درازی در پیش دارند؛ مناطقی مانند «وستچستر» و «لانگ آیلند» دارای قوانین منطقهبندی بسیار سختگیرانه و انحصارطلبانهای هستند که بهشدت دربرابر تغییر مقاومت میکنند.
با اینحال، نشانههایی از تغییر به چشم میخورد. ماه گذشته در محله «لانگ آیلند سیتی» که رشد سریع جمعیت را تجربه میکند یک پیروزی تاریخی بهدست آمد؛ طرحی برای تغییر منطقهبندی تصویب شد که اجازه ساخت ۱۴هزار و 700 واحد مسکونی جدید، شامل بیش از ۴هزار واحد اجارهای مقرونبهصرفه را صادر میکند. سالگذشته، برونین در کتاب خود با عنوان «کلید شهر: چگونه منطقهبندی، جهان ما را شکل میدهد» شهرهای موفق آمریکا را معرفی کرد که با تغییر قوانین منطقهبندی دگرگون شدهاند؛ از جمله بوستون که به مرکزی برای کشاورزی شهری تبدیل شد و توسان در آریزونا که قوانین جدیدی برای مقاومسازی محلهها دربرابر خشکسالی وضع کردهاست. از نگاه او، طرح «شهر مسکنپذیر» تنها آغاز مسیر است و برای حل کامل بحران مسکن و باید در سراسر منطقه کلانشهری نیویورک اقدامات گستردهتری صورت گیرد. دوگوپولسکی نیز با این دیدگاه موافق است و تاکید میکند: «چالشهای ما فقط به منطقهبندی محدود نمیشود. برای رسیدن به پیشرفت واقعی در تامین مسکن و رشد محلهها، باید کل این نظامها و ابزارهای قانونی را سادهسازی کنیم تا راه برای نوآوری باز شود.»
لیلا بزرگ، کیست؟
زهران ممدانی، شهردار منتخب نیویورک، لیلا بزرگ، یک ایرانیتبار را بهعنوان معاون شهردار در امور مسکن و برنامهریزی منصوب کرد. لیلا بزرگ فارغالتحصیل رشته برنامهریزی شهری از دانشگاه فناوری MIT و دارای سابقه طولانی در سیاستگذاری و مدیریت مسکن شهری است. گرایش حرفهای او بیشتر به سمت افزایش دسترسی به مسکن مقرونبهصرفه با کمک یارانههای دولتی، عدالت شهری و حمایت از مستاجران است. براساس گزارش نیویورکتایمز، این برنامهریز ایرانی پیشتر مدیر اجرایی بخش مسکن دولت اریک آدامز بود. این سمت در سال۲۰۲۳ ایجاد شد و گزارشهای کاری خود را به معاون شهردار در حوزه مسکن و توسعه اقتصادی ارائه میداد. او همچنین در کمیسیون اصلاح منشور شهرداری عضویت داشتهاست؛ کمیسیونی که چهار طرح پیشنهادی در حوزه مسکن را به رای عمومی گذاشت و سه طرح آن تصویب شد. این طرحها مسیرهای جدید و متنوعی برای تصویب پروژههای ساختمانی ایجاد کردند.
لیلا بزرگ بین سالهای ۲۰۱۴ تا ۲۰۲۰ بهعنوان رئیس دفتر کمیسرهای سازمان توسعه و حفظ مسکن، ویکی بین و لوئیس کارول فعالیت کردهاست و همچنین مدتی مشاور ارشد سیاستگذاری در وزارت مسکن و توسعه شهری آمریکا بودهاست. در اطلاعیه مربوط به معرفی او، لیلا بزرگ بهعنوان یکی از چهرههای کلیدی در مذاکرات مربوط به طرح اصلاحی «شهر مسکنپذیر» توصیف شد. ممدانی نیز تاکید کرد؛ او مسوول اجرای برنامههای ساخت انبوه مسکن و حمایت از مستاجران خواهد بود. لیلا بزرگ همچنین آثار و مقالاتی در زمینه مسکن منتشر کردهاست. این سوابق، او را به یکی از تاثیرگذارترین کارشناسان سیاست مسکن در نیویورک تبدیل کردهاست.
