سمانه محرمی، نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با خبرنگار مهر درباره وضعیت فعلی بازار مسکن تهران اظهار کرد: بانکها در بازار مسکن نقش دارند اما این نقش شفاف نیست و همین موضوع میتواند خطرناک باشد، املاک تملیکی، پروژهها و زمینها با حجم گسترده در اختیار بانکها قرار گرفته است.
وی افزود: این حجم از دارایی میتواند به شکل مستقیم بر قیمتها اثرگذار باشد و هر حرکت بانکها، چه بزرگنمایی و چه پنهانکاری، بازار را تحت تأثیر قرار میدهد. یکی از بازیگران پنهان قیمتگذاری ملک، بانکها هستند. آنها با در اختیار داشتن حجم عظیمی از املاک در سطح شهر، میتوانند قیمتها را کنترل و هدایت کنند.
سوداگران پنهان مسکن؛ بانکها چگونه قیمتها را هدایت میکنند؟
محرمی بیان کرد: اگر بانکها مزایدهای برگزار کنند، قیمت پایهای را تعیین میکنند که حتی یک افزایش کوچک میتواند قیمت کل منطقه را بالا ببرد. نقش بانکها در این حوزه نباید نادیده گرفته شود. بانکهایی که در زمینه خرید و فروش املاک فعالیت میکنند، به نوعی بنگاهداری میکنند.
وی ادامه داد: وقتی بانکی ملکی را خریداری میکند، معمولاً بر اساس قیمت کارشناسی است، اما قیمتهای کارشناسی چند درصد پایینتر از قیمت واقعی است و با فروش آن به قیمت بالاتر، مصداق واضح سوداگری شکل میگیرد. این شیوه باعث میشود افزایش قیمت در بازار مسکن به صورت لایهای و پنهان رخ دهد و اثر واقعی آن در سطح عمومی بازار نمایان شود.
نایب رئیس دوم اتحادیه مشاورین املاک تصریح کرد: بدون شفافیت کامل، این روند ادامه خواهد داشت و کنترل قیمتها دشوار خواهد شد. بازار مسکن نیازمند شفافیت و نظارت دقیق است. بانکها به عنوان بازیگران کلیدی، باید مسئولیت پذیر باشند تا سوداگری و قیمتسازی پنهان محدود شود و تعادل در بازار حفظ گردد.
پلتفرمهای آنلاین مسکن عامل قیمتسازی توهمی
وی درباره نقش پلتفرمهای آنلاین در بازار مسکن گفت: امروز پلتفرمها به ویژه یکی از پلتفرمهای بزرگ، به جای فروش واقعی، فقط توهم فروش ایجاد میکنند. زمانی که خانهای را در سامانه املاک و مستقلات ثبت میکنیم، قیمت واقعی آن مشخص نیست و تنها قیمت اسمی بازار درج میشود.
محرمی بیان کرد: افراد هنگام ثبت ملک، با مقایسه خانههای مشابه، اجزای کوچکی از ملک خود را به قیمت کلی اضافه میکنند. این شیوه باعث میشود آگهیهای تکراری، فایلهای ساختگی و قیمتهای بیپایه ایجاد شود و در نتیجه، قیمتها در پلتفرمها افزایش پیدا کنند. این افزایش قیمت، انتظارات مردم را تحت تأثیر قرار میدهد و فشار واقعی به بازار وارد میکند.
نایب رئیس دوم اتحادیه املاک ادامه داد: بازار مسکن نمیتواند تنها با آگهیهای آنلاین اداره شود. معاملات واقعی و مورد تأیید، همراه با نظارت و راستیآزمایی، اساس قیمتگذاری صحیح را شکل میدهند.
این مقام صنفی یادآور شد: به عنوان مثال، یک پلتفرم آگهی آنلاین در سال گذشته سه بار افزایش قیمت به بهانههای واهی داشت. همچنین، قیمت ثبت آگهی در مناطق مختلف شهر تهران متفاوت است؛ در منطقه یک حدود ۵۰۰ هزار تومان، در منطقه ۱۸ حدود ۱۷۰ هزار تومان و در منطقه ۳ حدود ۴۰۰ هزار تومان. این اختلاف، هیچ توجیه کارشناسی ندارد و صرفاً مشاوران املاک و پلتفرمها را شریک کمیسیون میکند.
محرمی خاطرنشان کرد: آگهیهای آنلاین با قیمتسازی و قیمتهای توهمی، مشکلات فراوانی ایجاد میکنند. پیشتر میانگین قیمت واقعی در منطقهای مشخص در تهران به عنوان مرجع وجود داشت، اما اکنون دسترسی به قیمتهای واقعی تقریباً غیرممکن شده است. قیمتهایی که در پلتفرمها درج میشوند، توسط غیر کارشناسان تعیین میشوند و اثر چشم و همچشمی باعث افزایش مصنوعی قیمتها میشود.
وی افزود: این روند موجب تأثیر مستقیم بر قیمت مسکن در کل کشور شده و آگاهی مردم از قیمت واقعی را مختل میکند. بدون شفافیت و نظارت دقیق بر پلتفرمهای آنلاین، قیمتهای توهمی ادامه خواهد یافت و بازار مسکن همچنان تحت فشار خواهد بود.
کنترل قیمتها زیر نظر اتحادیه املاک ضروری است
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک درباره نقش مشاوران املاک در مدیریت بازار مسکن گفت: توصیه من به مشاوران برای استفاده از پلتفرمها این است که نگهبان بازار باشند. مشاوران املاک تنها کسانی هستند که میتوانند نظر کارشناسی درباره ملک ارائه دهند و این نقش باید تحت نظارت اتحادیه انجام شود.
وی ادامه داد: اگر قیمتها در پلتفرمها بر اساس کارشناسی مشاوران املاک و قیمتهای حسابشده تنظیم شود، بهترین شرایط برای شفافیت و کنترل بازار فراهم میشود.
حقالزحمه مشاوران املاک سالهاست که ثابت مانده است
محرمی با اشاره به فشارهای موجود بر مشاوران املاک اظهار کرد: امروز مشاوران با بالاترین هزینهها کار میکنند؛ هزینه پلتفرمها، اجاره دفاتر و تبلیغات را دارند، اما حقالزحمه آنها سالهاست که ثابت مانده است. این فشار سنگین بر شانه کسانی است که باید بازار را شفاف و کنترل کنند.
وی افزود: مشاوران املاک به عنوان نهاد مردمی، اطلاعات صحیح و دقیق درباره بازار ارائه میدهند. اگر شفافیت از بین برود، کل بازار تحت تأثیر قرار خواهد گرفت.
محرمی در پایان خاطرنشان کرد: قیمتها در پلتفرمها باید کنترلشده و کارشناسیشده باشند و زیر نظر اتحادیه مشاوران املاک ساماندهی شوند. تنها با این رویکرد میتوان بخشی از هزینههای صنف را کاهش داد و شفافیت را به بازار بازگرداند.
