به گزارش همشهری آنلاین، پایان تابستان که فصل اوج نقل‌وانتقالات مسکن محسوب می‌شود، فرصت مناسبی است که میزان اثرگذاری سیاست‌های حمایتی و نظارتی دولت در بازار اجاره را مورد ارزیابی قرار دهیم. ۲ ابزار اصلی دولت در سال‌جاری، تعیین سقف افزایش اجاره‌بها و پرداخت وام ودیعه مسکن بود. در میزگرد تلویزیون همشهری با حضور سمانه محرمی‌نمین، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، هوشنگ فروغ‌مند اعرابی، کارشناس مسکن و فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن به قضاوت درباره میزان اثرگذاری این دو سیاست حمایتی دولت پرداختیم.
۲۵ درصد، کف افزایش اجاره شد
سمانه محرمی‌نمین، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران: منظور از رونق در معاملات مسکن، تعداد آن بدون افزایش قیمت است. امسال رونق معاملات مسکن نداشتیم و دچار رکود تورمی شدیم. پس از جنگ ۱۲ روزه با خروج اتباع، قیمت‌ها کمی پایین آمد. این شرایط موجب شد، بازار خرید و فروش و اجاره در تابستان امسال آرام باشد.
خروج اتباع تأثیری بر بازار واقعی مسکن ندارد؛ چراکه این اقشار در ساختمان‌هایی ساکن بودند که خانواده‌های ایرانی در آنها سکونت نمی‌کنند. خروج اتباع درصورتی می‌تواند بر بازار مسکن اثر بگذارد که ساختمان‌هایی که آنها ساکن بودند، بازسازی شود و به‌تدریج طی یک سال آینده در بازار عرضه شوند.
وام مسکن ودیعه، درمانی انجام نمی‌دهد. بانک مسکن که باید متولی وام ودیعه باشد می‌گوید چون در نهضت ملی مسکن سرمایه‌گذاری کرده، وام ودیعه نمی‌دهد. بانک‌های دولتی و خصوصی هم می‌گویند باید در نوبت بمانید و چندماه بعد ممکن است پرداخت کنیم؛ ضمن اینکه سامانه‌های مربوطه هم دچار مشکل و مستأجرانی که در نوبت دریافت وام هستند، نمی‌توانند وام ودیعه بگیرند؛ چون در سیستم، آنها را مالک نشان می‌دهد و مستأجر باید چند هفته وقت بگذارد و اشکال سیستم را رفع کند.
روی کاغذ اعلام می‌شود که به مستأجران وام ودیعه پرداخت می‌شود. سود اعلامی وام ودیعه ۲۳ درصد است که در تهران ۲۷۵ میلیون تومان است. هم‌اکنون رهن یک خانه ۵۰ متری در جنوب تهران ۵۰۰ میلیون تومان است؛ یعنی وام ودیعه نصف این پول رهن هم نیست. اقساط وام ودیعه حدود ۳۰ میلیون تومان است؛ یعنی مستأجری که وام ودیعه گرفته باید ماهانه چند میلیون تومان قسط بدهد، مبلغی هم باید اجاره بدهد و مقداری هم باید پس‌انداز کند که سال بعد روی پول رهن بگذارد. این در حالی است که اگر مستأجر به جای دریافت وام ودیعه، روی پول اجاره اضافه کند، حدود ۹ میلیون تومان می‌شود که نسبت به دریافت وام، مقرون به صرفه‌تر است.
وام ودیعه مسکن به درد خانه اولی‌ها نمی‌خورد؛ زیرا ۲۵ درصد خانه‌های اجاره‌ای که موجود است ودیعه ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومانی دارند که وام ودیعه مسکن به درد آنها می‌خورد، اما در اکثر خانه‌ها که ودیعه بالاتر از ۳۰۰ میلیون تومان دارند، برای زوج‌ها وام ودیعه اثرگذار نیست.
در مورد خانه‌های اجاره‌ای تمدیدی که ودیعه آنها بالای یک‌میلیارد تومان است، باز هم وام ودیعه ۲۷۵ میلیون تومانی خیلی مؤثر نیست.
سقف‌گذاری برای افزایش اجاره‌بها که امسال ۲۵ درصد بود، درواقع تبدیل به کف قیمت شده است. موجران چانه‌زنی‌های خود را از ۲۵ درصد شروع می‌کنند. این سقف‌گذاری دولت به زیان مستأجران تمام‌شده است. ۱۲ هزار مشاور املاک در تهران و ۱۷۶ هزار مشاور املاک دارای مجوز در کل کشور فعال هستند.
بانک‌ها وام ودیعه نمی‌دهند
هوشنگ فروغ‌مند اعرابی، کارشناس مسکن: در هیچ جای دنیا بازار مسکن یک بازار کاملا آزاد نیست و حتی در لیبرال‌ترین اقتصادهای جهان هم مسکن در کنترل و نظارت شدید دولت قرار دارد و به هیچ‌وجه آزاد نیست.
در ایران به‌علت ناپایداری سیاست‌های کلان دولت‌ها و پیچیده بودن قوانین، بازار مسکن ایران به حال خود رها شده است.
در همه کشورهای دنیا کمک‌هایی مثل وام ودیعه وجود دارد، اما همه کشورها منطق خاص خود را دارند. هم‌اکنون به‌علت تعداد بالای مستأجران در ایران، مهم‌ترین وظیفه دولت تنظیم بازار اجاره است، اما نوع پرداخت وام ودیعه مسکن در ایران به‌علت اقساط بالای آن، کارآمد نیست.
تعیین سقف اجاره‌بها اول انقلاب هم اجرا می‌شد. در برخی کشورها مثل انگلستان، سقف افزایش اجاره‌بها همان نرخ تورم است. در برخی کشورها هم نرخ اجاره‌بها توسط اتحادیه‌ها تعیین می‌شود.
مشاوران املاک در ایران قدرت بسیاری دارند و کسی نمی‌تواند بر آنها نظارت کند. در جهان، مشاوران املاک به‌صورت شرکت حقوقی فعال می‌کنند و مسئولیت حقوقی در برابر عملکرد خود دارند، اما در ایران مشاوران املاک به‌صورت فردی اداره می‌شوند که می‌توانند به‌راحتی از مسئولیت فرار کنند.
مشکل پرداخت وام ودیعه به بانک‌ها بازمی‌گردد؛ چراکه هیچ تمایلی به پرداخت چنین وام‌هایی ندارند. قطعا افرادی که توانسته‌اند وام ودیعه دریافت کنند، این وام کمک‌حالشان بوده است.
فقط ۵ درصد مستأجران وام ودیعه گرفتند
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن: مسکن را باید یک کالای مصرفی دانست و طبیعی است رکود در معاملات به نفع مصرف‌کنندگان یعنی مردم است، اما افرادی که نگاه سرمایه‌داری به مسکن دارند از رکود معاملات خوشنود نیستند؛ زیرا به ضرر منافع شخصی آنهاست. سازندگان مسکن هم طبیعی است که به‌دنبال رونق معاملات هستند تا کارشان ادامه پیدا کند؛ بنابراین با یک تناقض منافع در بخش مسکن ایران مواجه هستیم.
باید به سمت ابزارهایی حرکت کرد که هم منافع مصرف‌کنندگان مسکن تامین شود و هم منافع سازندگان آن.
در ایران تقاضای مستأجران برای دریافت وام ودیعه زیاد است، اما در ۳ سال گذشته فقط ۵ درصد متقاضیان توانسته‌اند وام ودیعه دریافت کنند. درواقع می‌توان گفت که وام ودیعه مسکن نمره خوبی نگرفته و کارآمد نبوده است. بسیاری از بانک‌ها زیر بار پرداخت وام ودیعه نرفتند و مستأجران را دچار بوروکراسی کرده‌اند. قطعا وام ودیعه مسکن شکست خورده است.
باید سیاست کلان مشخصی برای حمایت از مستأجران تهیه کرد و وام ودیعه مسکن فقط جزئی از آن باشد؛ آنگاه می‌توان انتظار اثرگذاری وام ودیعه مسکن داشت.
تعیین سقف قیمت اگر اجرا شود قطعا به نفع مستأجران خواهد بود. مردم از دولت می‌خواهند که به جای کنترل سایر بازارها، فقط مسکن را کنترل کند. ۵۰ درصد هزینه زندگی مردم عادی توسط مسکن بلعیده می‌شود.
۱۱ هزار دفتر مشاوران املاک در تهران داریم که مشخص است نسبت به جمعیت تهران، مازاد است و باید نظام‌مند شود. مازاد بودن مشاوران املاک، سبب رقابت چند دفتر مشاوران املاک برای قیمت‌گذاری یک ملک می‌شود. در سایر نقاط جهان، روی هر ملک فقط یک دفتر مشاوران املاک کار می‌کند. باید مؤسسات حرفه‌ای مشاوران املاک ایجاد شود و ضمانتنامه بانکی بگذارد، اما اکنون در ایران دفتر املاک با کمترین هزینه ایجاد می‌شود و هروقت بخواهد هم جمع می‌کند و پاسخگو نخواهد بود.
