عکس: مجتبی سرانجام‌پور - دنیای اقتصاد
در این ۵ شاخص اصلی، مدیریت شهری و شهرداری‌‌‌‌ها مستقیما عهده‌‌‌‌دار دو شاخص محیط‌زیست و کیفیت زندگی در شهرها هستند که هرگونه اقدام یا عدم‌اقدام لازم بر سطح زندگی شهروندان تاثیر خواهد گذاشت، زیرا مسکن، آلودگی هوا، حمل‌ونقل شهری، فضای سبز و تفریح و... مهم‌ترین نیازهای ساکنان در یک شهر به‌‌‌‌شمار می‌روند که در صورت عدم‌تامین این نیازها شهرها با چالش‌های جدی در زیست‌‌‌‌پذیری مواجه خواهند شد. از مهم‌ترین زیرشاخص‌های کیفیت زندگی، برابری توزیع درآمد، درآمد سرانه به ازای هر نفر، هزینه مسکن و هزینه سکونت و خدمات شهری، امید به زندگی، میزان جرم و جنایت و میزان قتل در هر شهر، دسترسی به فضاهای تفریحی و فرهنگی، سرعت اینترنت و دسترسی دیجیتال است و در شاخص محیط‌زیست، زیرشاخص‌هایی همچون کیفیت هوا، شدت انتشار آلاینده‌ها، شدت بالقوه ۶ خطر طبیعی، نوسانات غیرطبیعی دما و تغییرات نامعمول بارش مورد سنجش قرار می‌گیرند.
براساس این شاخص جهانی در سال۲۰۲۵، نیویورک برترین شهر جهان شد، اما رتبه تهران از بین هزار شهر، ۴۲۸ شد که در این رنکینگ، در شاخص کیفیت زندگی رتبه ۴۴۹ و در شاخص محیط‌زیست در رتبه ۹۰۴ قرارگرفت و این ارقام حاکی از شکل نامناسب عملکرد مدیران شهری بوده که موتور کیفیت زندگی تهرانی‌ها را تخریب کرده‌است، اما سوال اصلی اینجاست که چرا مصادیق این شاخص‌ها در تهران ضعیف بوده‌است و تخریبچی کیفیت زندگی در تهران چیست؟ «دنیای‌اقتصاد» در مطالعاتی، با اتکا به‌نظریات معتبرترین چهره‌‌‌‌های اقتصاد شهری و برنامه‌‌‌‌ریزی جهانی، همچون گلیزر، آنجل، برتو، گهل، استورپر، گلستر و همچنین یافته‌‌‌‌های دفتر اسکان بشر سازمان ملل(هبیتات) و سازمان توسعه و همکاری اقتصادی(OECD) به بررسی «مدل مالی ناپایدار تهران» و «کیفیت زندگی شهروندان» پرداخته که چگونه مدل تامین مالی تهران یعنی «اقتصاد فروش شهر»، زندگی مردم را می‌‌‌‌سوزاند.
نسخه ایرانی سقوط کیفیت زندگی
بررسی‌‌‌‌ها نشان می‌دهد؛ بخش عمده منابع مالی شهرداری نه از فعالیت‌های مولد و خدمات پایدار شهری، بلکه از فروش تراکم، تغییر کاربری، واگذاری دارایی‌ها و حتی فروش آینده شهر از طریق بدهی و اوراق حاصل می‌شود؛ در واقع «مدل مالی شهر، فقط یک مساله حسابداری نیست؛ موتور تولید یا تخریب کیفیت زندگی است.» اگر شهرداری درآمدش را از محل «فروش کالبد» و «مصرف دارایی» تامین کند، این منطق بهطور مستقیم در خیابان، در آلودگی، در ترافیک، در نابرابری فضایی و حتی در سلامت مردم دیده می‌شود.
به بیان دقیق‌تر، «تهران همان‌طور زندگی می‌شود که تامین مالی می‌شود.» نسخه اقتصاد فروش شهر در تهران را می‌توان بر اساس ۶پارامتر «دسترسی به مسکن مناسب»، «میزان اتلاف وقت در ترافیک»، «نابرابری فضایی بین شمال و جنوب»، «میزان ماهیچهها و چربی شهر (فضاهای عمومی از یک‌سو و ساختمان‌ها از سوی دیگر)»، «رانت و عوامل فسادزا در رویه‌های مقرراتی» و «محیط زیست و سلامت شهروندان» مورد بررسی قرار داد.
دسترسی به مسکن مناسب
نسبت مدل تامین مالی شهرداری تهران و وضعیت مسکن، براساس آنچه که کارشناسان مینامند، «تامین مالی زمین محور ناسالم» است. بخش مهمی از بودجه شهرداری تهران نه از مالیات‌‌‌‌های پایدار یا خدمات شهری، بلکه از زمین، تراکم، تغییر کاربری، فروش دارایی‌های عمومی، عوارض زیربنا، درآمد ناشی از تغییر کاربری، ارزش‌‌‌‌افزوده طرح‌های توسعه‌ای، افزایش تراکم در پهنه‌‌‌‌های رانت‌‌‌‌زا، فروش املاک و استقراض تامین می‌شود؛ این یعنی شهر برای تامین مالی امروز خود، «زمین»، «بدن شهر» و «آینده» را نقد می‌کند. این مدل، بیشترین آسیب را در بنیادی‌‌‌‌ترین لایه کیفیت زندگی وارد می‌کند. وقتی شهرداری بخش اصلی منابع خود را از مجوز ساخت و تغییر کاربری به‌‌‌‌دست می‌آورد، بهطور طبیعی انگیزه پیدا می‌کند تا عرضه قانونی زمین را محدود کند؛ محدودیتی که یک «گلوگاه مصنوعی» می‌سازد تا ارزش هر متر تراکم، افزایش پیدا کند. این همان چیزی است که آنجل آن را «تولید رانت رسمی» می‌‌‌‌نامد.
معنای ساده این ایده در شهر تهران کاملا روشن است، ساخت‌‌‌‌وساز نه در سراسر شهر، بلکه در بخش‌های خاصی از پهنه‌‌‌‌های شمال و غرب که بیشترین بازده مالی را دارند، متمرکز شده و می‌‌‌‌صرفد. در چنین ساختاری، تقاضا دائما فشرده می‌شود اما عرضه نظام‌‌‌‌مند و گسترده افزایش پیدا نمی‌کند که به آن ناتوانی در تامین مسکن و نابرابری شهری می‌گویند. این نشان می‌دهد، برای یک خانوار تهرانی، مسکن به‌‌‌‌تنهایی، بزرگ‌ترین منبع فرسایش کیفیت زندگی شده‌است. موضوع مهم دیگر در بخش مسکن شهری، تولد «تهران چند سرعته» است؛ در واقع مدل تامین مالی شهرداری، مبتنی بر فروش کالبد و تراکم، ناگزیر باعث می‌شود مناطق شمالی و برخوردار، روزبه‌‌‌‌روز گران‌‌‌‌تر شوند؛ درحالی‌که مناطق کم‌‌‌‌برخوردار که امکان تولید درآمد از آنها کمتر است، از خدمات عمومی، حمل‌ونقل، فضای عمومی و سرمایه‌گذاری محروم می‌‌‌‌مانند.
در چنین شرایطی فرآیند تفکیک فضای اجتماعی- اقتصادی رخ می‌دهد؛ یعنی خانوارهای کم‌‌‌‌درآمد به حاشیه‌‌‌‌های دور رانده می‌شوند، جایی‌که نه حمل‌ونقل کارآمد وجود دارد، نه خدمات شهری و نه فضاهای عمومی مناسب. این باعث می‌شود؛ شهروندان تهرانی، روزانه دو تا سه ساعت در مسیر رفت و آمد باشند که این منجر به دشواری دسترسی به شغل، هزینه زمانی سنگین برای هر کار ساده و استهلاک روانی و جسمی می‌شود و «تهران چندسرعته»؛ شهری با سرعت توسعه متفاوت برای طبقات مختلف را شکل می‌دهد. علاوه بر این، وقتی زمین و مسکن تبدیل به «ماشین اصلی تامین مالی دولت محلی» شوند، مسکن از یک «کالای مصرفی» یعنی محل سکونت، به یک «دارایی سفته‌‌‌‌بازانه» تبدیل می‌شود.
این همان فرآیندی است که در ادبیات اقتصاد شهری، «مالی‌‌‌‌سازی مسکن» نام دارد. این باعث می‌شود، قیمت مسکن از درآمد خانوار جدا شده، ثبات زندگی از بین برود و امنیت روانی ناشی از داشتن یک خانه باثبات تبدیل به اضطراب دائمی شود. همین باعث‌شده تا در بسیاری از مناطق تهران، خانه نه برای سکونت، بلکه برای کسب درآمد، فرار از تورم، تولید رانت و جبران کسری‌‌‌‌های درآمدی ساخته شود. این همان نقطه‌‌‌‌ای است که کیفیت زندگی از درون فرسوده می‌شود؛ در واقع می‌توان گفت؛ اقتصاد فروش شهر، تهران را به شهری تبدیل‌کرده که در آن «زندگی‌کردن» برای اکثریت دشوار و برای بسیاری ناممکن شده‌است.
میزان اتلاف وقت در ترافیک
مدل مالی شهرداری تهران به‌جای آنکه بر درآمدهای پایدار و مبتنی بر خدمات باشد، بر تراکم‌‌‌‌فروشی، تغییر کاربری رانتی و عوارض حجیم ساخت‌‌‌‌وساز تکیه دارد. پیامد مستقیم این ساختار آن است که تراکم شهری نه بر اساس منطق «شبکه حمل و نقل»، «ظرفیت زیرساختی» یا «آمایش شهری»، بلکه بر اساس منطق «درآمدزایی کوتاه‌مدت» شکل گیرد. وقتی بهای هر متر تراکم به منبع مالی شهرداری تبدیل می‌شود، تراکم دقیقا در جاهایی افزایش می‌یابد که بیشترین بازده مالی را دارند، نه جایی‌که سیستم حمل‌ونقل توان جذب آن را دارد. پیامد این فرآیند برای تهران، سه لایه عمیق دارد که مستقیما کیفیت زندگی را فرسایش می‌دهند.
لایه اول، توزیع غلط تراکم است که نتیجه آن، ساخت برج‌های مسکونی و تجاری و اداری در خیابان‌های کم‌‌‌‌عرض و رشد گسترده مجتمع‌‌‌‌های بزرگ مسکونی بدون دسترسی مناسب به مترو و اتوبوس است که نمونه بارز آن را می‌توان در شکل توسعه شهری منطقه 22 دید که تراکم و ساختمان‌‌‌‌سازی از خدمات شهری نه‌تنها پیشی‌گرفته، بلکه نبود خدمات شهری از جمله حمل‌ونقل عمومی، به یکی از معضلات اصلی این منطقه تبدیل شده‌است؛ در واقع باید گفت، گره‌های مرگبار ترافیکی تهران دقیقا همان‌‌‌‌جایی هستند که سال‌ها کانون تراکم‌‌‌‌فروشی بوده‌اند. وقتی مدل مالی شهر «فروش‌‌‌‌محور» باشد، پروژه‌های عظیم بدون خط مترو، خط اتوبوس تندرو یا پارکینگ کافی ساخته می‌شوند. نتیجه آن برای یک شهروند تهرانی آن است که صبح‌‌‌‌ها را با صف خودرو در خروجی محلات، عصرها را با توقف‌‌‌‌های ممتد در بزرگراه‌ها و اتلاف دو تا سه ساعت وقت در مسیرهای کوتاه بگذراند و با استرس، خستگی و کاهش بهره‌‌‌‌وری و ازدست‌رفتن زمان خانواده، مطالعه، استراحت، ورزش و حتی خواب مواجه شود؛ در واقع به گفته سرورو «روزهای عمر، روی آسفالت تبخیر می‌شوند.»
علاوه بر این، کیفیت زندگی شهری بیش از هر چیز به «هزینه زمانی دسترسی» گره می‌خورد. شهر زمانی «قابل‌‌‌‌زیست» است که مردم بتوانند سریع سر کار بروند، به خدمات شهری دسترسی آسان داشته‌باشند و بخشی از روزشان را برای زندگی شخصی حفظ کنند، اما در تهران، مدل مالی شهرداری به‌جای اینکه توسعه شهری زمان سفر را کاهش دهد، آن را افزایش می‌دهد؛ در واقع باید گفت، مدل تامین مالی وابسته به تراکم‌‌‌‌فروشی، تهران را به شهری تبدیل‌کرده که در آن «زمان» کمیاب‌‌‌‌ترین و گران‌‌‌‌ترین کالای زندگی است. شهری که کیفیت زندگی نه از تورم، نه از قیمت مسکن، بلکه از «اتلاف زمان روزانه» ضربه می‌خورد. به زبان ساده، تهران شهری شده که مردمش در آن زندگی نمی‌کنند؛ بلکه در آن فقط رفت و آمد می‌کنند.
ماهیچهها و چربی شهر
«شهر، یک ارگانیسم زنده است و فضاهای عمومی، ریه‌‌‌‌ها و سیستم گردش خون این ارگانیسم.» اما در تهران، مدل تامین مالی شهرداری که بر پایه فروش کالبد، فروش تراکم و فروش آینده بنا‌شده، این ارگانیسم را از درون می‌خورد. شهر انسان‌‌‌‌محور سه نوع فضا برای کیفیت زندگی حیاتی دارد: فضاهای مکث، فضاهای حرکت آهسته و فضاهای دیدار و تعامل، اما در تهران، بودجه و درآمد بر پایه زمین‌‌‌‌فروشی و امتیازفروشی است؛ بنابراین هر متر زمین، هر باغ، هر خانه حیاط‌‌‌‌دار، هر فضای نیمه‌‌‌‌‌عمومی و حتی حریم رود-دره‌‌‌‌ها به شکل «منبع بالقوه درآمد» دیده می‌شود.
در چنین وضعیتی حیاط به سطح اشغال، کوچه‌‌‌‌های آرام به معبرهای تجاری‌‌‌‌شده و فضای سبز به پارکینگ طبقاتی یا پروژه مشارکتی که آن را «فرسایش قلمرو عمومی» مینامند، تبدیل می‌شود. بهطور کلی، هر واحد درآمد کوتاه‌مدت، بخشی از «حق تنفس شهر را می‌‌‌‌بلعد.» در چنین شرایطی، «ماهیچه‌‌‌‌های شهری» در‌برابر «چربی شهری» قرار می‌گیرند. ماهیچهها همان فضاهای عمومی باکیفیت، حمل‌ونقل عمومی، خدمات پایه، زیرساخت‌های اجتماعی و شبکه پیاده هستند و چربی‌‌‌‌ها نیز شامل ساختمان‌های انبوه و پرتراکم بدون زندگی خیابانی، پروژه‌های تجاری بدون‌دسترسی، ساخت‌‌‌‌وسازهای بیش‌‌‌‌تراکم و فضاهای مرده و بی‌‌‌‌کیفیت اطراف ساختمان‌ها می‌شوند.
وقتی زمین و کالبد به منبع تامین مالی کوتاه‌مدت تبدیل شوند، ساختمان ساخته می‌شود، اما «شهر» ساخته نمی‌شود؛ این در حالی است که «شهر باید زندگی تولید کند، نه فقط ساختمان.» کیفیت زندگی شهری فقط درآمد و اشتغال نیست؛ بلکه مجموعه‌‌‌‌ای از تجربه‌‌‌‌های روزمره است که امکان دیدن آسمان، بودن در یک پارک محلی در ۵ دقیقه، توانایی راه‌رفتن بدون ترس و استرس، دسترسی به سایه، نور مناسب، سکوت نسبی، امکان بودن در یک فضای عمومی بدون هزینه و دیدن انسان‌ها و حس تعلق داشتن به فضا را فراهم کند. اما اقتصاد فروش شهر با کالبدفروشی، تراکم‌‌‌‌فروشی و زمین‌‌‌‌فروشی، فضای مکث را حذف می‌کند، فضاهای سبز را می‌‌‌‌بلعد، حیاط‌‌‌‌ها را نابود می‌کند، پیاده‌‌‌‌راه‌‌‌‌ها را تنگ‌‌‌‌تر می‌کند، معابر را پراسترس و پرسرعت می‌کند، زندگی خیابانی را ضعیف می‌کند و شهر را «تجربه‌ای» خشن و خسته‌‌‌‌کننده می‌سازد. در نتیجه شهر شلوغ‌‌‌‌تر، سفت‌‌‌‌تر، خشن‌‌‌‌تر، کم‌‌‌‌جا‌‌‌‌تر برای نفس‌کشیدن و فقیرتر از نظر تجربه زیستن می‌شود.
نابرابری فضایی بین شمال و جنوب
وقتی اقتصاد شهر بر منبعی ناپایدار و رانت‌‌‌‌محور بنا شود، رشد شهری نابرابر می‌شود و یک شهر چند سرعته شکل می‌گیرد. در تهران، این منبع ناپایدار چیزی نیست جز عوارض سنگین ساخت‌‌‌‌وساز، تراکم‌‌‌‌های پررقم، پروژه‌های مشارکتی و ارزش‌‌‌‌افزوده تغییر کاربری، به‌همین‌دلیل هرجا شهرداری می‌تواند درآمد بالاتری تولید کند، همان‌‌‌‌جا سرمایه‌گذاری بیشتری می‌کند و هرجا امکان درآمد نیست، سرمایه‌گذاری عقب می‌‌‌‌نشیند؛ در واقع تهران یک شهر است، اما با چند سرعت متفاوت توسعه پیدا می‌کند. این نابرابری فضایی منجر به دوگانه شمال‌‌‌‌ها – جنوب‌‌‌‌ها در تهران شده‌است.
وقتی درآمد شهرداری به رانت زمین‌‌‌‌محور وابسته باشد، «الگوی سرمایه‌گذاری عمومی» هم به سمت همان مناطق رانتی کشیده می‌شود؛ این یعنی سرمایه‌گذاری در شمال و غرب قوی‌‌‌‌تر، تمرکز خدمات، پروژه‌های نمادین، نگهداشت شهری، زیباسازی، حمل‌ونقل و فضاهای عمومی در همان مناطق و رهاشدگی مناطق کم‌‌‌‌برخوردار، که رانتی تولید نمی‌کنند. در چنین شرایطی اقتصاد فروش شهر چه می‌کند؟ جزایر رفاه می‌سازد؛ محلاتی که به‌‌‌‌خاطر درآمدزایی، از خدمات و سرمایه‌گذاری بالا بهره‌مندند و اقیانوس فرسودگی می‌سازد؛ محلاتی که فقط هزینه‌‌‌‌اند، نه منبع درآمد. این نابرابری مکانی، در نهایت به نابرابری کیفیت زندگی تبدیل می‌شود و تفاوت در دسترسی به پارک، تفاوت در امنیت، تفاوت در کیفیت خیابان‌ها، تفاوت در حمل‌ونقل، تفاوت در فضاهای عمومی، تفاوت در زمان سفر و تفاوت در سلامت روان و جسم را به‌همراه دارد.
رانت و عوامل فسادزا
وقتی منبع اصلی درآمد شهری ناپایدار باشد؛ دو اتفاق می‌افتد: اول افق زمانی شهر «یک‌‌‌‌ساله» می‌شود و گاهی به‌واسطه نزدیکی انتخابات چند ماهه می‌شود، یعنی هر سال باید همان چرخه فروش و استقراض تکرار شود. دوم، شهر نمی‌تواند به سرمایه‌گذاری بلندمدت متعهد شود، در نتیجه شهر نمی‌تواند شبکه حمل‌ونقل عمومی، زیرساخت فاضلاب، آب‌های سطحی، مدارس، پارک‌های محله‌‌‌‌ای و نوسازی محلات فرسوده را به‌صورت پایدار تامین مالی کند. تهران هر روز با پروژه‌های نیمه‌‌‌‌تمام، نگهداشت ضعیف، شبکه مترو کم‌‌‌‌‌منبع، اتوبوسرانی فرسوده و پروژه‌های عمرانی مقطعی و نمایشی روبه‌رو است.
آلودگی هوا و سلامت شهری
اگر محورهای قبل حاکی از آن هستند که «اقتصاد فروش شهر»، منجر به تخریب زمان زندگی، فضاهای عمومی و عدالت شهری و... هستند، آلودگی و سلامت شهر به نقطه‌‌‌‌ای می‌رسد که هزینه مدل مالی ناپایدار، مستقیما بر سلامت جسمی و روانی شهروندان وارد می‌شود، زیرا هر شهری، سلامت مردمش را به همان شکلی خواهدداشت که درآمدش را تامین می‌کند. وقتی تراکم در «نقاط رانتی» افزایش یابد، نه در «نقاط مناسب کالبدی»، شهر قدرت تنفس خود را از دست می‌دهد.
در تهران این اتفاق دقیقا رخ‌داده‌است، بیشترین تراکم‌‌‌‌ها در دره‌‌‌‌های بادگیر ایجاد شدهاند، جریان باد غرب-شرق، با دیوارهای بلند ساختمانی مختل شده‌است، نورگیری و هواگیری محلات قدیمی از بین رفته است و درختان و حریم رود دره‌‌‌‌ها، تکه‌‌‌‌تکه به تراکم تبدیل شدهاند. این امر منجر به «تقویت جزیره گرمایی شهری» شده‌است، یعنی هرچه ساخت و سازهای سنگین و تراکم‌‌‌‌گذاری رانتی بیشتر می‌شود، گرمای محبوس در شهر افزایش می‌یابد و این افزایش حرارت، خود به آلودگی بیشتر و در نتیجه به بیماری‌های بیشتر منجر می‌شود.
«سازمان جهانی بهداشت»(WHO) نیز هشدار می‌دهد که هر ۱۰ میکروگرم افزایش در ذرات معلق ریز PM2.5 بهطور متوسط موجب 6درصد افزایش حملات قلبی، 8درصد افزایش سرطان ریه و 12درصد افزایش آسم کودکان می‌شود. اگرچه «کیفیت زندگی شهری، اول از همه کیفیت هواست»، اما در تهران، مدل مالی فروش‌‌‌‌محور با پیامدهایی همچون خورده‌شدن باغ‌ها و فضاهای سبز خصوصی و تغییر کاربری از سبز- فرهنگی به تجاری – اداری و... همراه بوده‌است که به آن، فرآیند تغییر کاربری تحت‌فشار مالی می‌گویند. نتیجه این فرآیند در تهران منجر به کاهش سطح سبز واقعی، تشدید گرمای شهری، کاهش اکسیژن، افزایش استرس حرارتی و افزایش بیماری‌های قلبی-ریوی شده‌است. این هزینه پنهان تراکم‌‌‌‌فروشی است که در بودجه دیده نمی‌شود، اما در ریه مردم ثبت می‌شود.
